News, Events and Media

  1. 2019-01-09

    当社事業譲渡に関するお知らせ -当社設立以来の大目標をドイツPATRIZIAと共に目指します-

    Kenzo @ja

    建造キャピタル株式会社及びKenzo Japan Real Estate GmbH(ドイツ・ミュンヘン)は、今般その全事業をドイツ Patrizia Immobilien AG (以下 “PATRIZIA”)に事業譲渡する事で合意致しましたので、お知らせ致します。

    今般の事業譲渡は、PATRIZIAによって国内に新設される完全子会社に対してなされるものであり、当社の現代表取締役社長であるDr. Meyer zu Brickeweddeが引き続き新設会社においても代表取締役社長を務め、新たなスポンサーのもとで、現事業をより加速度的に成長させる事を主眼としていくものです。

    更に、国内機関投資家を含む各種投資家の皆様に向けて、優良欧州不動産への投資を通した分散投資の機会をPATRIZIA傘下の元で提供する事も目指しております。

    欧州機関投資家向けに本邦国内不動産の優良投資機会を提供するリーディング・カンパニーを目指すとの当社設立以来の大目標に大きく踏み出す決断です。

    今般の事業譲渡は、2017年以来の協業実績に加え、それに先立つ両経営者間の個人的信頼関係に裏付けされたものでもあります。

    PATRIZIAは、欧州における不動産アセットマネージャーとして、現CEOであるWolfgangEgger氏によって設立され、業歴35年でAUM 400億ユーロ(約5.2兆円)を誇る会社として不動産取得、運営、リポジショニング、売却と全てのフェーズで大きな実績を上げており、欧州の各国で各種投資家から大きな信頼を得ております。
    詳しくはwww.patrizia.ag

    建造キャピタル株式会社について
    本邦の不動産市場において投資アドバイザリー及びアセットマネジメントサービスを提供する事を目的に、2008 年8月28日に設立されました。ドイツ語圏の機関投資家を主たる顧客と位置づけ、当社9名の陣容とファンドマネ ージャーであるKenzo Japan Real Estate GmbH 、及びPATRIZIAと共に2017年に住宅特化型のファンド(Kenzo Japan Residential Fund)を組成、現在約180億円のAUMを有しております。
    詳しくは: www.ken-zo.com

    詳細については、別途英文リリースを御参照下さい。

  2. 2018-10-02

    建造キャピタル株式会社の10年 – 日本不動産市場投資における成功への道

    Kenzo @ja

    Dr. マイヤーツーブリックヴェーデ、10年前、あなたはなぜ建造キャピタル株式会社を始めたのですか?

    私は日本が欧州式の不動産への長期的投資の環境が整った頃にこの会社を始めました。そこで機関投資家をサポートすべくアドバイスがしたかったのです。

    市場の環境が整ったとはどういった意味でしょうか?

    日本の不動産市場は非常に若いです。長い間、この市場のほぼ全体が日本企業または日本人個人によって占められていました。投資目的で所有されている不動産であっても、利益を最大化するための努力はされてきませんでした。そしてとうとう2000年より機関投資家たちの活動が活発化したのです。私がハイポファラインス銀行で 構造化不動産ファイナンスのためにチームを立ち上げたときは、投機目的のアメリカの巨大なヘッジファンドや投資銀行が主に投資をしていました。そして2001年、日本は不動産上のミューチュアルファンドの新しいセグメントを上場しました。これら J-REITs は彼らの投資とポートフォリオの進化における情報を明らかにすることを法的に要求しました。その結果として、透明性が徐々に改善されていき、2007年にはジョンラングラサールの不動産市場透明性指数にて日本の不動産市場は「明解」定格されました。それが建造キャピタルを始めるべき時の最初のシグナルだったのです。

    振り返ってみると、もっと良いタイミングがあったのかもしれません。 建造キャピタルはどのように成長していきましたか?

    まず初めに、リーマンショックによって事業がストップしました。日本にいたアメリカの投資家が去ることで不動産市場が急落したのです。 この呪いが終わるころ2011年の春、津波による福島での災害で日本不動産市場が否定的な見出しとなりました。この災害直後六か月間でさえ価格は安定しており、住宅市場での価格は上昇さえみせましたが、ドイツ及び欧州の投資家たちは価格の下落を恐れ、予定していた投資をキャンセルしました。

    この難しい時期から建造キャピタルを通してどんな教訓を得ましたか?

    私たちは投資家に単にアドバイスだけをすべきでないということに気づかされました。何故ならそれは日本市場から遠く離れている決定に頼ることなるかもしれないからです。この洞察が私たちにケンゾウキャピタルジャパンレジデンシャルファンドを始めさせたのです。こういったファンドの組成は私の頭にはすでにありましたが。ファンドを管理するにあたって投資家の承認が必要ですが、私たちはその決定にも深く関わっています。

    あなたは何故、住宅不動産に重点を置くことにしたのですか?

    第一に、住宅不動産は日本の投資家たちに4%から4.5%の利益をもたらしていたからです。それはオフィス不動産より1から1.5ポイントも高いものです。二つ目は、住宅不動産は利益がより安定しているからです。第三の理由は、投資リスクが住宅不動産によりより簡単に分散させることが出来ることです。東京の中心部でオフィス市場に参入するには、少なくとも 250-350百万ユーロを要し、またほかの多くの入札者と競わなくてはなりません。住宅不動産は完全に違います。私たちは10から25百万ユーロを一つの不動産に投資しすることが出来、また東京、大阪、名古屋、福岡、札幌などの都市中心部の良い立地の不動産から選べます。

    日本の人口動態の変化はどうですか? – 居住用不動産への投資と矛盾しないでしょうか?

    日本の人口は高齢化が進み減少しています。これは否定できないものです。しかしながら、逆のトレンドがあり、特に大都市の中心部では人口は増加傾向にあります。日本の若者たちはこのような場所で職を探し、郊外の年長者はショッピングモールや医療サービスを受けられるような場所に移り住んでいます。また、外国人労働者の増加という事実があります。このファンドはこういった人たちにとって手頃な価格の不動産に投資しており、従ってこの力強い長期的な変化より恩恵を受けることが出来るのです。

    ケンゾウジャパンレジデンシャルファンドは投資家たちによって好意的に受け入れられています。この成功をどのように説明されますか?

    確かに、投資資本の半分は既にコミットされており、私たちはこれまで150百万ユーロを投資してきました。2019年の中頃には250百万ユーロに達する見込みです。説明は実にシンプルなものです。市場はとても魅力的で、一般的に市場環境はとてもポジティブです。今の政府は安定的でビジネス志向で、雇用率はかなり高いです。日本銀行の金融政策によりデフレーションは終わりを迎えました。給与は増加をみせ、そして家賃も上がっています。不動産投資の資本率は非常にしっかりとしたもので、35%から40%となっています。コアなマージンは下がりましたが、国際的標準からすると魅力的な市場のままです。この不動産セクターは、ほかのどの市場と比べても大幅に大きな利益をもたらし続けてくれるでしょう。

    振り返ってみて、この10年で最もエキサイティングな経験とはなんでしたか?

    それは日本のビジネスパートナーたちに私たちの戦略が認められたことに間違いないでしょう。彼らは私たちが長期志向の安定的な資本を欧州から引き込んだことに感謝してくれています。この信頼の成果として、日独不動産ラウンドテーブルミーティングがあります。これは日本の国土交通省副大臣によって創設されました。このラウンドテーブルミーティングは、日独両方から業界内のトップを集め、今年8度目を迎えることとなりました。ツーリストや出張、転勤者へと同じように、日本市場が国際資本や投資家たちへ開放されたことの証明となりえます。例えば2011年から訪日者は増加の一途をたどり、また外国人労働者は2012年と比べ今日は倍になっています。

    そして、来る10年で建造はどのようになっていくと思われますか?

    10年前、私は建造キャピタルを欧州投資家たちによる日本不動産市場への投資の足掛かりとなるというビジョンと共に立ち上げました。この先10年でおそらくこの目標は達成され、日本市場で投資家、またアドバイザーとして最も認められるようになるでしょう。もちろん、全世界すべての投資活動を請け負う者を探している機関投資家たちもいます。ですが、この市場に特化したスペシャリスト、アドバイザーを探している投資家にとって私たちは理想のパートナーでしょう。

    何があなたにそのような自信を持たせるのですか?

    私たちは日本市場に特化し、私たちのアドバイザリー活動はドイツ語圏にある機関投資家向けです。建造キャピタルは日本で投資するための法的問題を把握しております。また私たちはリスク回避的またはリスクフレンドリーな方法で投資する手法も持っています。これこそが建造キャピタルが個々の投資家に奉仕する理由です。建造キャピタル以外にこのような付加価値をオファーできる人はいないでしょう。

  3. 2018-09-03

    投資のパイオニア、建造チームを強化

    Kenzo @ja

    建造キャピタル株式会社はマネジメントチームにCIOを迎えます。ファイナンスのスペシャリストである上原氏は9 月1日付で新設されるこのポジションに着任致します。

    「日本の不動産業界において十分な経験と実績を持つ上原氏が我々のチームに加わることを大変喜んでいます。 」、と建造キャピタル株式会社代表取締役・CEOのDr. レオナード・マイヤー・ツー・ブリックヴェーデはこの採用を 評価しております。

    CIOとして上原氏は投資、アンダーライティング、資産およびポートフォリオマネジメントを担当すると同時に、代表 取締役・CEOと連携して、日本不動産市場における建造キャピタルの投資戦略の作成・実行を担ってまいります。 その間、Dr. Meyer zu Brickweddeは、投資家へのサービスにより集中する事となります。

    直近、上原氏は著名な不動産アセットマネジメント会社である玄海キャピタルマネージメントにて副社長・COOを 務め、その以前2008年から2016年までドイツのハイポリアルエステート(後のドイチェファンドブリーフ銀行) の日本現地法人で代表取締役社長を務めました。2004年からは上記ハイポリアルエステートにおいて当時代表取 締役社長であったDr. Meyer zu Brickweddeの下で不動産ストラクチャードファイナンス部長として仕えました。

    マイヤーツーブリックヴェーデは以下のように詳述します。「我々はハイポリアルエステートジャパンを日本の外資 系としては最大級の不動産金融会社へと共に育て上げ、2006年2007年には年間融資額2500億円を達成 しました。」

    その間、上原氏は多くの成果を上げました。それらは;

    • 日本で実行された最大規模のメザニン不動産融資
    • 日本ではまだ黎明期であったノンリコース不動産融資の実行
    • 日本の不動産融資ポートフォリオを唯一ドイツのファンドブリーフ債への借り換えに成功-日本の不動産融資債権をファンドブリーフ債権プールに挿入するための仕組みの開発-
    • 外資系金融としては数少ない存在として、日本の大手不動産開発業者等に対しても融資取引を実行

    「従って、CIOとしての上原氏の加入によって、我々の投資家やクライアントへのサービスをより一層向上させる事 が出来るものと確信しております。」とマイヤーツーブリックヴェーデは締めくくりました。

    投資のパイオニア、建造チームを強化 – Summary

  4. 2018-01-09

    日本の不動産に今投資すべき7つの理由

    Kenzo

    日本経済、そしてこのほど組成された日本不動産初めての独国スペシャルファンド(Spezialfonds) にとって素晴らしい年となった2017年

    2013年に光り輝き始めた安倍首相による楽観主義の精神は、今日本全土に広がりました。この国を世界の中でもう一度経済的に最先端勢力とすべく、日本社会のあらゆる方面が連携しています。

    日本の主要株価指数である日経平均株価は2017年に19%上昇しました。1992年以来の株価高水準に押し上げた海外投資家の寄与によるところが大きいでしょう。

    そんな前向きな空気の中、ケンゾージャパンレジデンシャルファンド-住宅不動産に特化した日本不動産始めての独国スペシャルファンド、(Spezialfonds-機関投資家向けファンド)-は2017年6月に組成されました。

    私どもの見解では、2018年は日本不動産にとってまたしても良い年となるでしょう。

    背景となるいくつかの重要な事実:日本不動産の価格は2007年・2008年の不動産ブームの頃の水準(下記表を参照)に達しているものの、今日それを取り巻く環境は劇的なほどに対照的で、以下の7の要因によってその違いが示されています。

    1. 将来のビジョンを追求する日本の優れた人材

    日本の官僚、管理職そして政治家たちはこの数十年で始めて共通のビジョンを持ちました。経済をより近代化し、 日本を主導的なグローバルプレーヤーとして確立させるためです。
    Society 5.0のスローガンの下、急激な高齢化によって顕在化した問題に対処する為、またグローバリゼーションを 加速させる意味で、日本はデジタル化を図っています。

    コンセンサスが得られれば、円滑また継続的にそのための政策導入が図られるであろう多くの兆候があります。対照的に、数十年前の日本は政治的に脆弱で散開していた。

    例として、この新たな整合性のあるアプローチは企業が保有する相互株式保有率を低下させます。

    また対照的に、10年前での相互株式保有率は50%に及びました。これは、将来の戦略策定をする際、今日の企 業は利益相反のリスクから自由となった事を意味します。

    2. 継続する長期的な景気の回復

    2016年の第1四半期から2017年の第3四半期までの7四半期において、日本の国内総生産(GDP)は前四 半期に対して毎四半期成長し、戦後第二の長さとなる景気回復期となっている。

    2017年に名目GDPは記録的に上昇し、日本政府は2018年の実質GDPの予測を1.8%の成長としています。

    約5年前、日本銀行は40%超に上る日本国債の買い入れを行い、そうすることによって、国家破綻という幻影を 一掃しました。対照的に10年前の当時の状況では、国家の高い債務レベルは世界中の紙面をにぎわせました。

    3. 遂に認識された日本経済の強さ

    「日本の経験は高齢化及び人口減少の局面においてでも国は経済成長しうることを証明した」-欧州政策研究センター所長ダニエル・グロス(出典).

    その証拠として、グロスは2000年より日本のGDPは、労働年齢(15歳から64歳)一人当たりで計算すると、年間やや2%を下回る水準で成長し続けていることを引用した。この成長率は実に米国の2倍になります。

    グロスは 、労働人口のほぼ80%が雇用についていることによって日本はこの偉業を遂げたと言っています。欧州及び米国でのそれは低く、約70%にとどまります。10年前の日本での状況は大きく違い、日本経済は グローバル経済の中の「病人」とみなされました。

    4. 2020年オリンピックを超えて期待される政治的安定

    安倍首相率いる自由民主党は、2017年10月に選挙の勝利を勝ち取り、結果として連立与党政権に衆参両院に おいて三分の二に及ぶ過半数を与えることとなった。

    有権者は安倍首相に「 アベノミクス」として知られる経済改革を2020年のオリンピック後も継続させるため更に4年の任期を与えました。

    投資家たちにとって、これは長期的な経済と政治の安定を意味します。これは10年前の不安定さとは対照的で、当時の首相は入れ代わり立ち代わりで、有権者たちは彼らの名前を覚えることすらままならないほどでした。

    5. デフレを振り払う日本

    米国の利上げや欧州中央銀行による金融緩和縮小政策の決定にもかかわらず、日本銀行は極限にまで拡大して いる量的・質的金融緩和の政策をデフレーションの終わりまで維持しようとしています。2017年11月に経済 成長率は0.9%に上がり、これは11ヶ月連続の成長となりました。

    継続的な労働力不足は結果として、2018年には以前よりもさらに力強い賃金上昇、長期的な高い物価価格の 好循環、健全な家計消費やより大きな資本的支出が期待されており、この動きは緩やかながらも止まらないと されています。10年前は、対照的に、日本銀行はあまりにも簡単に利上げに踏み切り、後に軌道修正することを 強いられました。

    6. 優勢な長期的志向の不動産投資家

    日本の不動産市場は国内投資家によって形作られています。資本流入の増加は、保険会社や年金基金―両者とも長期投資を行います―を含む国内機関投資家からのものです。

    この傾向は政治的に支持されており、政府は年金基金のリスクオリエンテーションを変えるよう呼びかけました。これは10年前の状況からの脱却の重要な出発点で、当時の市場は海外からの短期志向の投資家に席巻されて いました。

    7. 保守的に融資を受ける不動産投資

    しばらくの間、日本での借入資金は不動産取引の60%から70%の担保掛け目で融資しており、これは彼らが堅実な基盤に頼っていることを意味しています。。これは10年前の資本市場に見られた外部資金で資金調達をし、証券化された不動産の80%から95%の担保掛け目をかなり下回る水準となっています。

    私達の結論:
    日本不動産を取り巻く今日の投資環境は、10年前にミニバブルと呼ばれた時期よりはるかに良いと言えるでしょう。 現在の状況下でこれが単なるバブルである可能性は有り得ないのではないでしょうか。

    住宅やオフィスの賃料上昇にもかかわらず、むしろ私達は来るべき数年においてさらなる不動産価格の上昇と不動産投資におけるリスクプレミアムの低下を期待しています。

    この環境における私たちの確信は、ケンゾージャパンレジデンシャルファンドによって反映され、またこのファンドは2017年12月21日さらに4棟の不動産取得に成功し、投資額が40億円(約3,300万ユーロ)増加しました。

    私たちのアクティブ資産運用戦略の一部として、東京で80戸の住居と5つのリテール向けユニットを含む3つの不動産を取得しました。4つ目は、90戸の住居を持つ投資リスクコアとなる大阪の不動産となりました

    2018年第一四半期に予定されている次の不動産取得において、投資パイプラインは既に60億円に達しています。

    日本の不動産に今投資すべき7つの理由 – Summary

  5. 2017-07-28

    建造キャピタルが住宅ファンド組成 独投資家に日本への投資機会提供

    Kenzo @ja

    欧州の投資家向けに日本不動産への投資助言を手がける建造キャピタルは7月28日、日本の賃貸住宅を投資対象とする「Kenzo Japan Residential Fund」を組成した。
    ドイツの機関投資家をターゲットとしており、投資規模は5億ユーロ(約650億円)、IRRは8%を予定。投資期間は7年で、今後2年半の間に不動産の取得を完了させる計画だ。

    ドイツの投資家による対日投資の現状について、代表取締役社長のレオナード・マイヤー・ツー・ブリックヴェーデ氏は次のように説明する。
    「日本はコア投資が成立する数少ない市場の一つ。しかしながらドイツから日本への不動産投資額は1億2,000万ドル(約130億円)と、アメリカへの投資額28億5,000万ドル(約3,100億円)に比べ極めて低い水準だ(数値はいずれも2015年のもの)。われわれが橋渡し役となって、対日投資を促していく余地が大いにあると言える」。

    今回組成するファンドの組入れ対象物件は住宅に絞る。1物件あたりの投資額は7~70億円、戸数は30~250戸、1戸あたりの面積は25~70㎡とする。築年数の基準はポートフォリオの半分が18年以内、もう半分は18年以上も想定する。後者については、リノベーションなどによるバリューアップを施す方針だ。投資対象エリアは首都圏が50~60%(うち半分は東京23区)、残りの建造キャピタルが住宅ファンド組成独投資家に日本への投資機会提供40~50%が大阪、名古屋、福岡などの地方主要都市。

    「景気変動に強く安定した賃料を見込めることが住宅特化型にした理由。それに加えて、ドイツの投資家の間で住宅に対する投資意欲が高まっていることも大きい。初めて日本の不動産に投資するドイツの投資家にとって、いわば入門編という位置付けの商品になるだろう」とマイヤー氏。

    組成時の組み入れ資産は都内にある4棟の賃貸マンションで、資産規模は3,000万ユーロ(約40億円)。ドイツの大手不動産ファンドと年金基金からエクイティを調達しており、そのコミットメント額は4,500万ユーロ(約60億円)。一方デットは日本の大手金融機関から調達。LTVは最大で50%を予定する。

    ファンドの運営にあたり、建造キャピタルは長谷工グループと業務提携。長谷工不動産投資顧問がAM業務および物件ソーシングの一部を担当、長谷工ライブネットがPM業務を担当する。建造キャピタル自身は、ドイツの投資家に対する案内や物件ソーシングを担う。

    今後の展開については、第1号ファンドの投資が80%完了した後、第2号ファンドを2年以内に組成する計画がある。こちらも住宅特化型とする予定だが、ホテルやサービスアパートメントといったホスピタリティ施設も投資対象の候補に入っているとのことだ。

    建造キャピタルが住宅ファンド組成 独投資家に日本への投資機会提供

  6. 2016-10-19

    Tokyo advances to Top 3 among Global Cities

    Kenzo

    The latest revision of the Global Power City Index (GPCI) has ranked Tokyo in 3rd place in its evaluation of the world’s major cities. Tokyo overtook Paris to make it into the top 3 for the first time.

    The GPCI first published in 2008 by The Mori Memorial Foundation’s Institute for Urban Strategies evaluates major cities in 6 categories, main functions representing city strength (Economy, Research and Development, Cultural Interaction, Livability, Environment, and Accessibility)

    The GPCI is created by a international research team of two groups of individuals: 1. The Committee, chaired by Heizo Takenaka (Professor of Toyo University) supervises the ranking creation process. It is comprised of six members, with the late Sir Peter Hall (Professor, University College London) as Principal Advisor. 2. The Working Group with experts from London, Amsterdam and California, headed by Hiroo Ichikawa (Professor Meiji University) performs the data collection and analysis to create the rankings for the cities

    London retains its top position, with New York in 2nd place.

    The institute says Tokyo’s score was boosted by an increase in the number of foreign visitors and more direct flights connecting the city with overseas destinations.

    Global Power City Index 2016 – Summary

  7. 2016-06-23

    Japan Real Estate rewards its investors

    未分類

    Analysis of IPD confirm a total return (income return and capital growth) by 86% over the 12 year period since January 2004 to December of 2015 in local JPY currency

    1. Office and Residential Markets

    The vacancy rate of Tokyo CBD 5 Wards reduced steadily since 2012 and reached to 4.0% at the end of 2015 despite of a large supply of new class A buildings in 2015.

    The decrease paused in Q1 of 2016 while the rent continued to increase, mainly because of the relocation of some huge occupiers to better and larger spaces. The vacancy rate started decreasing again in Q2 of 2016.

    New supply of Class A buildings in 2016 is expected to be almost the same level as in 2015 and many occupiers, such as trading companies and financial firms, are now planning to move to higher quality and larger spaces.

    We believe, that the continuing solid demands of occupiers will keep the vacancy rate at low levels and rents will continue to grow.

    Residential occupancy maintained at healthy levels above 95% and rent of each area in Greater Tokyo kept stable with some rent growth seen in some areas.

    2. Investment Market

    Asset under Management (AuM) of J-REITs and Private Funds continued to grow, reaching to JPY 28.8 trillion in December 2015 and increased by JPY 1.1 trillion (4%) for the year.

    Real estate transaction volume in 2015 was JPY 4.3 trillion, remaining at a high level though decreasing by JPY 0.7 trillion from 2014 which saw the highest level since 2008. J-REITs’ acquisition power weakened in Q4 of 2015, however J-REITs became active again in Q1 of 2016, with a transaction volume of JPY 552 Billion compared to Q1 2015 with JPY 496 Billion

    J-REITs dominated the market in Q1 of 2016, closing 23 deals priced at more than JPY 10 billion. In 2015 J-REITs closed 11 transactions priced over JPY 10 billion in the first Q, and 17 deals from Q2 to Q4.

    The largest J-REIT Transaction in Q1 2016 was a logistics facility in Greater Tokyo executed by LaSalle Logiport REIT at JPY 26.6 billion. All top ten transactions in Q1 2016 were either logistic and hotel properties.
    The largest office transaction in Q1 2016 was made by Hulic REIT. Hulic REIT, sponsored by a Mizuho Group, acquired a additional 30 % share of Hulic Kamiyacho Building in Minato Ward at JPY 16.7 billion.

    J-REITs acquired 12 apartment buildings all together amounting to JPY 42.3 billion in Q1 of 2016.

    Private finds and companies were less active, with only 4 deals priced at more than JPY 10 billion in Q1 of 2016 reported by Japanese media. They closed 13 deals priced over JPY 10 billion in the same quarter 2015, and 31 large transactions during Q2 to Q4 last year. US firm, Lone Star, acquired a residential portfolio from Saizen Real Estate Investment Trust at JPY 44.7 billion in Q1 of 2016. With this transaction, Saizen, a Singapore stock exchange listed REIT, soled its total portfolio consisting of 136 apartment buildings all over Japan. This deal followed soon after US Blackstone’s similar deal in Q4 last year. Blackstone acquired Japan Residential Investment Company, listed on the AIM section of the London Stock Exchange, who invested in 57 properties worth JPY 47 billion in Japan.

  8. 2015-08-17

    新しい日独間の租税条約が二国間の投資フローを促進する

    Kenzo @ja

    2015年7月16日、日本とドイツは新たな租税条約に原則として合意した。日本の財務省は、そのホームページで、
    「新たな合意により、投資収益(配当、利子、ロイヤリティ)の源泉での徴税率が軽減され、二国間の投資が相互に促進される」と表明した。

    堅調な労働市場:大学生新卒採用市場での内定率が過去最高に

    2015年8月7日、文部科学省は「今年3月卒業の大学生の新卒採用の就職内定率が、過去10年で最高の72.6%に達した」と発表した。これまでのピークは、2008年3月卒業大学生の内定率69.9%である。今年3月の卒業生の409,754人が職を確保した。二年前、2013年3月卒業の大学生の就職内定者、375,957人と比較すると大幅な改善である。これは、安倍政権の2年間で、労働市場が大きく改善した証拠である。
    実際、2012年12月の安倍政権誕生から今日まで、労働市場は全体として著しく改善している。政府統計局の「労働力調査」によれば、就業者(雇用者及び自営業)総数は、2012年12月の6,250万人から2015年6月の6,390万人へと、2年半の間に140万人も増えている。労働力人口(就業者+求職者)も、2012年12月の6,530万人から2015年6月の6,610万人へと顕著に増加している。失業率は、この間、4.3%から3.4%へと低下した。

    政府の女性へのキャリア増進と経営管理層への登用を促進する政策に呼応して、女性の労働市場への参入が顕著な増加を見せている

    特に注目に値するのは、140万人の増加就業者数の男女別内訳が、女性が120万人、男性が20万人であることだ。80万人の労働力人口の増加では、女性が100万人、男性がマイナス20万人である。労働市場への女性の参加比率が増大するのは日本経済にとって好ましいことだ。これは、政府の女性のキャリア増進、経営管理層への登用の増進という政策が成功する潜在的可能性を高めるからだ。

    不動産市場:
    賃料の上昇、空室率の低下、オフィス需要は堅調を維持している

    東京都心5区の空室率が5.1%に低下したが、2007年の2.7%という過去の空室率水準を考えると、更に一段と低下する可能性が高い。賃料は2013年の底から7%上昇したが、2008年のピークからは未だ80%の水準である。
    CBREによる2015年第2四半期のオフィス市場展望によると、オフィス賃料は日本の殆どの地方都市でも上昇している。
    東京都心のクラスAビルの賃料は上昇のテンポを増している。我々はこのトレンドが継続し、更に東京都下と地方の諸都市に拡がって行くと考えている。

    上昇基調の住宅賃料
    首都圏の住宅賃料は2013年に上昇を始め、2015年6月まで引続き上昇基調にある。

    三井住友トラスト基礎研究所が作成するアパート賃料インデックスによると、関西圏、名古屋、福岡、札幌の賃料には2015年第1四半期に徐々に上昇を始めた地域もある。

    不動産取引ボリュームは増大している;海外投資家の投資行動は活発で、その増大する投資活動が地方都市に及んでいる

    2014年12月時点で、J-リートと私募ファンドは併せて27.7兆円の運用資産を保有しており、同年6月からの6カ月で3,000億円の増加である。この間、J-リートは運用資産を7,000億円増やし、私募ファンドは4,000億円減らした。だが、私募ファンドの今後の見通しは明るい。三井住友トラスト基礎研究所によれば、多数の海外投資家が更に日本の不動産市場への投資を増やそうとしている。

    CBREによると、2015年第1四半期の取引ボリュームは1.1兆円に達し、これは前年同期比で8.6%の増加である。この増加は、首都圏での取引増加に加え、地方都市での取引が顕著に増加した結果である。J-リートが取引ボリュームの45%を占めた。海外投資家の取引ボリュームは、前年同期比で倍増して、1,580億円に達している。
    CBREのレポートによれば、地方都市でのJ-リートのシェアは2014年に前年の30%から40%に増えた。海外投資家のシェアは2009年の8%から2014年には18%に増えている。

  9. 2015-06-08

    第一回ミピムジャパン(MIPIM Japan)の大成功と日本経済の堅調なニュースが重なる

    Kenzo @ja

    5月20‐21日に東京で開催されたミピムジャパン(MIPIM Japan) の初会合に30カ国から2,500人が参加した。335に及ぶ投資家と金融機関の代表が日本における不動産投資機会に注目した。596社が参加したが、このうちの222社は日本国外の企業である。日本の不動産に着目した会合としては、明らかにこれまでで最大規模のものである。この会合の成功で、会合を企画したリード・ミデム(Reed Midem) は、この会合を毎年開催する意向である。

    ミピムジャパンに先立ち、ドイツ商工会議所(日本)の主催で、日独不動産投資ラウンドテーブル・ミーティングが開催された。この会合には、日本の不動産業界の要人とドイツの機関投資家が参加した。この会合は、国土交通省の後援を得て、建造キャピタル株式会社の社長、マイヤー・ツー・ブリックヴェーデ博士がモデレーターを務めた。
    Link: Japan Journal & Japanmarkt

    2014会計年度の不動産取引量は過去最高であった2007年度に匹敵し、外国人投資家が23%のシェアを占める

    みずほファイナンシャルグループ傘下の都市未来総合研究所によれば、2014年会計年度(2014年4月~2015年3月)の不動産取引ボリュームは5兆2,890億円に達した。これは2013年度比15%増であり、2007年度の取引量5兆3,280億円に比肩するボリュームである。
    外国投資家の取得量は4,290億円から1兆1,950億円へと上昇し、そのシェアも10%から23%へと増加した。このうち、ドイツが600億円を占める。主に機関投資家による取得である。J-リートの取得は1兆8,040億円と4%減少した。シェアでは、42%から34%に低下した。
    主要な取引:シンガポールのGICがSクラスビルであるパシフィック・センチュリー・プレース丸の内を香港のPAGから1,700億円で取得した。PAGは昨年このビルのレンダーであったコメルツ銀行の子会社を取得した。米国のブラックストーン・グループは2,000億円でGEが保有していた全国の居住用不動産ポートフォリオを取得した。森トラストはローンスターから目黒雅叙園を1,300億円で取得した。これは東京都心部(CBD)に隣接する地域にあるオフィスとホテルの複合物件である。米国のグリーンオークが都心部のBクラスビル、青山ビルディングを460億円で三菱地所投資顧問が運用するファンドから取得した。

    インタビュー:国土交通審議官:石井喜三郎氏(都市開発に関する日本政府の方針と日本への不動産投資について)
    Link: Interview Vice Minister Ishii

    2015年第1四半期の実質GDP成長率は前期比年率で+3.9%、2014年第4四半期の+1.1%から大きく上昇


    Japan annualized GDP change compared to previous Quarter and annualized contribution by sector

    2015年6月8日に発表された第1四半期の実質GDP成長率:企業の設備投資の寄与度が第4四半期の-0.8%から+2.4%へと大きく改善。昨年4月の消費税増税に伴う居住用及び非居住用の投資の落ち込みが遂に底を打ち、その寄与度が確実にプラスの領域に入った。純輸出の寄与度は-0.7%であるが、これは輸入が増加している為である。景気のトレンドは明らかに好調である。在庫と純輸出を差し引いた最終需要も前期比年率で2.3%の上昇となっており力強い。在庫の積み増しが大きいのも、力強い設備投資を見ると、企業セクターのマインドの改善の表れと見ることができる。

    4月の貿易収支は3月の2,270億円の黒字に比し530億円の赤字となったが輸出は8.2%の増加

    2015年5月25日発表の貿易収支:輸出は前年同月比8.2%増加して、6兆5,510億円となった。昨年9月以降、輸出は毎月前年同月を上回っており、輸入は今年の1月から原油価格の低迷により前年同月を下回っている。我々は、国内の堅調な需要と原油価格の上昇により、今後輸入は上昇すると考えている。

    2014会計年度の税収が前年比12.5%の上昇:17年ぶりの高税収

    2015年6月1日のNHKニュースによれば、前年度の税収が17年ぶりに最高税収を記録したようだ。昨年4月の5%から8%への消費税増税が、これに寄与しているのは確かである。消費税の税収は30%上昇した。だが、所得税も8.2%、法人税も14.8%、其々上昇している。所得税と法人税が全税収の50%を占めている。このような税収の堅調さは、昨年末の消費税増税延期の決断をサポートするものである。

  10. 2015-03-25

    グローバル・ステージでの日本の不動産市場 - カンヌで注目を集めた日本のプレゼンテーションの成功につづき、MIPIM Japan が開催される

    Kenzo

    “多くの人が認識していないか若しくは十分に注目していないが、現在日本はとてつもないグローバリゼーションの波を経験している。日本企業の持つ展望、重点の置き方、そして優先順位は欧州企業のそれらとは明らかに違っている。日本の企業はそのターゲット・マーケット、特にアジアに狙いを定め著しいスピードでそのプレゼンスを拡大している。”これは日本のドイツ商工会議所のマネージング・ディレクター、マンフレッド・ホフマン氏がドイツのビジネス・コミュニティを代表して提出したペーパーの中の言葉である。

    これは不動産業界についても当てはまる。三井不動産や三菱地所は、欧州と米国でのビジネスの強化に引続き、アジアでの投資・不動産開発に焦点を当てている。森ビルのランドマーク、上海ワールド・ファイナンシャル・センターの他に多くの開発プロジェクトがアジア・パシフィック地域で取り組まれており、これからも増加基調にある。数日前、積水ハウスのシドニーにおける、ワン・セントラル・パーク・ビルディング開発プロジェクトがMIPIMにおいて、“ベスト・イノベーティブ・グリーン・ビルディング”賞を受賞した。

    外国投資或いは外国での不動産開発というトレンドは更に成長が続くと見込まれる。三菱地所ロンドンの社長・梅田直樹氏は、MIPIMのパネルディスカッション、“フォーカス・オン・ジャパン”で、「三菱地所は海外投資の比率を2020年までに現在の10%から20%に引き上げる」と言明した。

    同じコンフェレンスで、国土交通審議官・石井喜三郎氏は東京における幾つかの大規模インフラ・プロジェクトに加え、20件以上のランドマーク・プロジェクトを紹介した。「土地は確保されており、開発計画も確定しているが、実現には多くの資金が必要である」と石井氏は言う。

    安倍首相は年金基金や保険会社がポートフォリオ・アロケーションの中のリスク・アセットの比率を増やすように動機づけることに成功している。このうちの一部は不動産市場に向かうので、この市場を更に活気づけることになろう。

    MIPIMにおいて、日本は、三つのコンファレンス、日本パビリオンにおける幾多のプレゼンテーション-その中には東京都の飯塚義文氏による東京のワールド・ファイナンシャル・センター構想も含まれる-を通じて、外国投資家に日本の不動産市場を知ってもらう機会を設けた。この催しと、更に5月20、21日に予定されているMIPIM Japan により、日本は外国投資家の日本の不動産への投資を推進するという強い働きかけを行う。外国による日本への投資は、安倍政権の成長戦略の重要な柱の一つだ。

    今回、日本からの120人の代表団を率いた石井国土交通審議官と国土交通省は5月のMIPIM Japan のスポンサーである。これこそ、上述の日本の戦略を顕著に示すものだ。

    今回のMIPIMの“ジャパン・ブレークファスト”で、三井不動産の富川秀二氏(今年4月から三井不動産投資顧問の社長に就任予定)は、「クロス・ボーダー・インベストメントがMIPIM Japan の4つの主題のひとつになる」と述べた。彼のプレゼンテーションによれば、2014会計年度の最初の7カ月(すなわち、2014年4月~11月)で、日本の不動産市場における外国投資家のシェアは取引ボリュームの19%に達した、という。MIPIM Japan は、このシェアを維持し、更に引き上げる為の、取引機会とプロダクトの紹介の為のプラットフォームを提供することになろう。

    日本経済について:

    JPモルガン証券の株式調査部長、イェスパー・コール氏は日本の人口ピラミッドが現在最適点にあると見ている。「家計所得を牽引してきたベビーブーマー、つまり“ミック・ジャガー世代”がリタイアして、人口の多いベビーブーマー二世世代の所得が成長期に近づいている。」彼は、MIPIMでのジャパン・ブレークファストで更に続ける。「日本の企業はパート従業員を正社員化しつつある。従業員にとっては、これは所得の大きな上昇となる。日本のパート従業員のシェアの大きさを考えると、これは大きな消費拡大要因となるだろう。」

    ドイツのメッツラー銀行は、「日本のデフレの終焉」と題して、日本の銀行貸し出しがこのところ月間2%も伸びていること、労働市場が堅調で(2月の失業率は3.6%、有効求人倍率は1.15倍)賃金が上昇していることから、いずれインフレ率は2%に達する(メッツラー投資顧問のチーフ・エコノミスト、エドガー・ウォーク氏)、と見ている。

    カンヌでのMIPIMでは、何故いま投資するのか?という欧州投資家の質問に対し、素晴らしい論点と事実が呈示された。

    5月の日本におけるMIPIMでは、日本での投資機会、投資方法、具体的は投資実現方法が議論の焦点になるだろう。

    建造キャピタル株式会社は、カンヌにおけるMIPIMと同様、日本におけるMIPIMに貢献できますことを大変な栄誉と思い、これをお手伝いさせて頂きます。我々は欧州投資家の皆様の日本市場への参入のお手伝いができることを心待ちにしております。

  11. 2015-02-24

    GDPのデータを良く見ると、日本が消費増税のショックとデフレから抜け出 しつつあるのが分かる

    Kenzo @ja

    2015年2月16日に発表された第4四半期(2014年10-12月)のGDP速報値は、年率換算2.2%のプラスとなった。とりわけ注目すべきなのは名目GDPが年率換算4.5%という大きな伸びを示したことだ。GDPデフレーターも+0.5%と、第3四半期の-0.3%から改善した。尚、消費増税の影響の大きい第2四半期のデフレーターは+1.9%であった。デフレーターには未だに消費増税の影響が残っているかもしれないが、トレンドは明らかに日本がデフレから脱却しつつあることを示している。

    家計支出(消費及び投資)の寄与度が、第3四半期の+0.1%から1.0%へと大きく改善した。これは消費増税の住宅投資へのマイナスの影響が終息しつつある現れだろう。純輸出のGDP寄与度は0.8%と力強い。輸出は前期比2.7%の上昇を見せ、一方輸入の上昇は1.3%に留まった。円安と原油安がようやく日本経済に果実をもたらしつつある。

    実質GDP成長率の低迷は早すぎた消費増税の結果である

    上記の表が示す通り、GDP成長率の低迷は早すぎた消費増税の結果である。安倍首相はこのことを理解しており、更に予定されていた今年10月の消費税再引き上げを2017年4月に延期することのマンデートを得ようと、12月14日に解散・総選挙を行った。選挙結果は安倍首相とその経済政策の圧勝であった。これにより、更なる消費増税という不確定要素が払しょくされ、2015年を通じて力強い経済成長が見込まれる。

    日本の財政状況は税収増により改善しつつある

    多くの日本経済オブザーバーがGDPの2.5倍にも達する政府債務(但し、ネット・デットはGDPの140%である)を削減すべきであると指摘するが、現時点でこの争点を経済問題の中心に据えるべきではない。日本の政府債務はほぼ100%国内の投資家によりファイナンスされている。

    公的債務を削減する方法は増税だけではなく、経済成長とこれに伴う税収増によっても可能であることを認識すべきだ。2月10日、日本政府(財務省)は2014年12月末の公的債務が1,029兆円となったことを発表した。これは3カ月前(2014年9月末)から9兆円の減少である。消費増税の3カ月間の影響は多く見積もってもせいぜい2兆円である。したがって、この9兆円の減少の大きな要因は名目成長率の高まりとこれに伴う税収増であると考えられる。

    企業によるオフィス需要増が東京のオフィス賃料を引き上げている

    クラスAビルに新たにオフィスを構える(或いは増床する)際の賃料は2012年第2四半期以来、上昇を続けている。2012年第2四半期から2014年第4四半期までの上昇率は年率換算11%である。今後の新規オフィス供給は限られており、需要増を考えると、この上昇トレンドは未だ続きそうである。

    不動産投資市場:外国投資家による需要増はあったものの、引き続きJ-リートが主要な投資家であった。東京の一級居住用不動産では、投資利回りが4.0-4.5%というレベルから3.4%にまで縮小した。J-リート、私募リート、そして外国投資家からの投資需要は引き続き活発であり、我々は、このような投資利回りの縮小が2015年を通して続くとみている

  12. 2012-10-10

    プレスリリース

    Kenzo @ja

    建造キャピタル株式会社は、この度、ドイツでよく知られている企業と協働して日本の不動産投資への新たな道筋をドイツの機関投資家の為にご用意しました。

    • iii Investmentsは、在ミュンヘンのウニ・クレディト銀行(ヒポ・フェラインス銀行)傘下の不動産投資運用会社(Immobillien-Kapitalanlagegesellschaft)としてドイツの金融関連法上適法な投資商品となる枠組みを提供します。
    • Metzler Real Estate GmbH(在フランクフルトのMetzler-Gruppeの一員)は、仕組み構築に関する助言とドイツに設立するファンドへのファンド・マネ-ジャ-としての機能を提供します。
    • Kenzo Japan Real Estate GmbH(在ミュンヘン)は、本件の発案者としてドイツに設立するファンドの販売代理人兼、連絡窓口としての機能を提供します。

    市場に精通したこれら各社と協働することで結果的に弊社は、ドイツの不動産ファンド(Immobillien-Spezialfonds)である “Kenzo Japan Residential Fund” に対し、質の高い不動産投資機会を提供します。

    プレスリリース (PDF 149KB)

  13. 2011-12-01

    日本市場の展望

    Kenzo @ja

    日本経済は、東北の大地震による壊滅的な打撃から、驚嘆すべき速さで回復してきています。3四半期続いたマイナス成長とうってかわり7月から9月の3カ月間でGDPは、1.5%の伸びを示しました。 但し、日本経済は、2011年通期では、0.6%の成長に留まるだろうと見られています。一方で2012年度は、回復の度合いを強め、3%の成長が期待されています。このやや楽観的な見通しは、失われたインフラの再構築と経済刺激策の為に行われるであろう政府の財政出動にもとづきます。野田首相は、昨今最低でも2兆円規模の第4次補正予算の策定を命じました。これは、即ち戦後復興時期以来かつてない規模の財政出動を意味します。日本は、3月以降3回に分けて既に18兆円の予算を復興に投じています。第4次補正予算は、これを更に補い、為替動向、欧州金融危機やタイの洪水による生産態勢への影響等より停滞する経済を刺激することを目的としています。我々は、日銀の更なる金融資産購入による金融緩和や為替介入も今後あるとみています。これらの膨大な政府予算の投下と金融の超緩和策は、経済により良い影響を与えると期待しており、結果的に永年続いたデフレからの脱却、即ちインフレ経済に立ち戻ることすら可能になる機会があると考えます。

    Japan Market Outlook PDF (350KB)

  14. 2011-03-11

    【MIPIM】世界最大の不動産コンファレンスが仏カンヌで開幕

    Kenzo @ja

    2011年3月9日に世界最大級の不動産カンファレンスであるMIPIMがフランスのカンヌで開催され、日本の不動産に関するセッションももうけられた。詳細は、添付の記事をご参照ください。

    http://kenplatz.nikkeibp.co.jp/article/nfm/news/20110309/546251/

  15. 2010-10-18

    日本—アジアの成長下にある堅固な市場地盤 

    Kenzo @ja

    日出る国のどこに何故投資すべきか?

    Expo Real 2010

    この度、社団法人 不動産証券化協会の音頭の元に日本の不動産に関する専門家の方が集いExpo Realの投資市場フォ-ラムにおいてドイツを中心とした欧州の不動産投資家や様々な不動産分野の専門家で構成された聴衆の前で日本の不動産市場に関するパネル・ディスカッションが行われました。同パネルにおいては、欧州の投資家にとっての日本の不動産へ投資する魅力、様々なアセットクラス毎の現在の投資機会、地方や都市の状況、他のオフィス市場に比較しての東京市場の強みや不動産投資に対するデット供与の状況等がとりあげられました。会場からは、土地の価格、賃料水準、都市と地方の物件における価格比較やそれぞれの投資利回り水準や外国の投資家の市場参入の際の注意点等、様々な方面に及んでの具体的な質問が投げかけられました。 continue »

  16. 2010-09-17

    建造キャピタルは、EXPO Real 2010(第13回 国際商業不動産見本市、10月4日から6日までミュンヘンで開催)に参加します。

    Kenzo @ja

    Expo Real 2010

    我々は、ビジネス上の共同事業パ-トナ-と共に当社及び当社のサ-ビスをドイツをはじめとする欧州のコア不動産投資家にご案内します。この1998から始まった欧州最大級の国際不動産に関するB-to-B 商業見本市の詳しい説明は、次のサイトをご参照ください:www.exporeal.net

    参加形態: 建造キャピタルを代表してDr. Leonard Meyer zu Brickweddeが モデレ-タ-としてInvestment Locations Forum の中の日本をテ-マにした‘Japan – Asian Growth on solid Ground’に参加します。このイベントに関する詳しい説明は、次のサイトをご参照ください: EXPO REAL 2010 – Investment Locations Forum in Hall A1

  17. 2009-12-11

    日本・東京不動産市場の安定性に着目中長期投資運用を展開する

    Kenzo @ja

    建造キャピタルは、欧州投資家の資金を主たる背景に日本の不動産へ投資助言を行う会社である。 continue »

  18. 2009-11-01

    建造キャピタルは、ミュンヘンにおいて開催される第12回国際商業不動産博覧会のEXPO REAL 2009 に参加します。

    Kenzo @ja

    弊社は、弊社のビジネス・パ-トナ-と共に多くのドイツやその他の欧州の主要不動産投資家に対し我々の会社や会社が提供できるサ-ビスに関してご説明を致します。 continue »

  19. 2009-08-31

    週刊住宅に建造キャピタル社長レオナード・マイヤーのインタビュー記事が掲載されました。 

    Kenzo @ja

    建造キャピタルが本格始動。1999年から2007年まで投機資金が日本の不動産市場に流入しマーケットは急速に拡大したがサブプライム問題を発端にした金融市場の大混乱の直撃を受けて不動産市況は大きく落ち込み、海外の投資家たちも一気に引き揚げた。

    この記事を読む » (PDF 139KB)

  20. 2009-08-28

    玄海キャピタルマネジメントと建造キャピタル 欧州投資家向け不動産投資助言業務についてのアライアンスを発表

    Kenzo @ja

    1.玄海キャピタルの概要
    玄海キャピタルは2006年に設立され、日本の機関投資家をスポンサーとする2つの不動産投資ファンドを運用しており、管理資産残高は約600億円を超えます。 continue »

  21. 2009-03-01

    日本の不動産投資

    Kenzo @ja

    MIPIMマガジンにてマイヤー博士が日本の不動産投資について語る。

    日本も世界の金融市場を呑み込んだ津波から逃れることは、出来なかった。しかし日本の不動産市場は、この混乱を乗り切るに充分な強さを持っているだけでなく、その過程で更に成長すると確信する。(shinoda koko)

    記事をダウンロードする

  22. 2009-03-01

    MIPS:国際不動産見本市「Building The World」が3月10~13日までカンヌ、フランスにて開催されます。

    Kenzo @ja

    期間中、ジャパンコンフェレンス:「不動産投資がまだ上昇する都市、東京」にLeonard Meyer zu Brickwedde 博士がモデレーターとして参加します。

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