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Büromarkt Tokyo – Marktsituation Oktober 2010

  1. Aktuelle Wirtschaftslage Japan:

    • Im 2. Quartal 2010 wuchs die japanische Wirtschaft um 1.5% nach einem Wachstum von 5% im ersten Quartal. Die japanische Wirtschaft hat sich stabilisiert, die exportgetriebene Erholung seit dem 2. Quartal 2009 hat die Inlandsnachfrage belebt.
    • Der JPY hat sich wesentlich verstärkt und die Volkswirtschaften in Europa und Nordamerika stehen noch vor weiteren Unsicherheiten. Dies kann sich negative auf die japanische Wirtschaft auswirken.
    • Allerdings werden die asiatischen Volkswirtschaften Japans Exporte weiterhin unterstützen. Nachfrage und Wachstum in Asien mögen sich wie auch in den großen Industrienationen verlangsamen, die Wachstumsraten werden aber weiterhin nahe am zweistelligen Bereich liegen.
    • Bis August 2010 machten die 2010 Exporte nach Asien 56.2% der japanischen Exporte aus und sind gegenüber dem Vorjahr um 46.2% gewachsen. 2009 betrug der Anteil Asiens am Export Japans 54.1%, 2008: 49.3% und 2007: 48.1% (Veröffentlichungen JETRO). Diese Zahlen belegen das rapide Wachstum des asiatischen Handels und einen Rückgang in der Abhängigkeit von Wachstum in Europa und den USA.
    • Am 5. Oktober gab die Bank von Japan (BoJ) ein umfassendes Paket mit Maßnahmen zur Steigerung des Geldumlaufes bekannt, dass trotz ähnlicher vorheriger Schritte der BoJ viele überrascht hat im Hinblick auf die Entschlossenheit der Zentralbank. Das Paket enthält 3 wesentliche Punkte:
      • Rücknahme des Leitzinses von 0.1% auf einen Korridor von 0.0 bis .01%.
      • Die Bank hat erstmalig den möglichen Zeithorizont dieser Nollzinspolitik erläutert. Sie hat ihr Verständnis von Preisstabilität als eine Situation dargestellt bei der die Verbraucherpreise (CPI) im Jahresvergleich um 2% oder weniger steigen und hat auch angedeutet, dass für die Mehrheit der BoJ Vorstände dieses Level um 1% läge. Zwar gibt es keine Garantie, aber diese Erklärung indiziert doch, dass die derzeitige Zinspolitik bis Mitte 2013 oder länger andauern wird, wenn man berücksichtigt, dass nach allgemeinem Konsensus die Verbraucherpreise (CPI) nicht vor Ende 2012 ansteigen werden.
      • Ein ganz wesentlicher Teil des Pakets ist ein Ankaufsprogramm, dass der BoJ weitere JPY 5 Billionen für den Ankauf von Finanzpapieren verschiedener Art gibt. Zu den Investmentprodukten gehören CP, ABCP, Firmenanleihen und auch ETF und J-Reits. Nach einer Presseerklärung des Govenors der BoJ im Anschluss an die Vorstandssitzung erwarten Experten schlussfolgernd aus dem Erklärungswortlaut weitere Schritte der Bank zur Erweiterung des Paketes in seinem Volumen und in der Auswahl der möglichen Finanzprodukte.
  2. Büronachfrage:

    • Nachdem Anfang des Jahres die Leerstandraten das höchste Niveau seit über 10 Jahren erreicht haben, ist dieses Niveau in den 5 zentralen Stadtteilen bis August auf 9.17% angestiegen.
    • Wir sehen aber Anzeichen dafür, dass der Markt am Tiefpunkt ist:
      • Der Leerstand in des Stadtgemeinden Chiyoda und Shibuya ist bereits seit Jahresanfang stabil.
      • Nach Darstellung von CB Richard Ellis hat der Leerstand für Topimmobilien in allen 5 zentralen Stadtteilen (S Klasse und A Klasse) bereits im 4. Quartal 2009 den Höchststand erreicht.
      • Die großen Leasingagenturen sagen, das die Büronachfrage steigt. Die Zahl der Mieter, die nicht allein aus Kostenreduzierungsgründen umziehen, sondern eine qualitative Verbesserung und/oder Vergrößerung anstreben oder zur Bürointegration in größere Büros umziehen wollen, steigt.
    • Das Gesamtvolumen an neue Büroflachen, die 2011 den Markt erreichen ist deutlich niedriger, als das was durchschnittlich pro Jahr in den letzten 10 Jahren in den 23 Stadtbezirken Tokyos auf den Markt kam. Die meisten der Neubauten stehen außerhalb der 5 zentralen Stadtteile.
  3. Büromieten:

    • Die Büromieten in den 5 zentralen Stadtgemeinden stehen leerstandsbedingt weiterhin unter Druck. Die durchschnittlich abgeschlossene Miete bei Neuvermietungen liegt etwas 20% unter dem Höchstand von 2008 und damit auf einen Niveau von vor 10 Jahren.
    • CB Richard Ellis deutet allerdings an, dass die Mieten für Topimmobilien in den 5 zentralen Stadtgemeinden den Tiefstand verlassen haben.
    • Insgesamt aber dürfte eine Verbesserung des Leerstandes erforderlich sein, bis ein allgemeines Anziehen der Mieten erwartet werden kann.
  4. Jüngste Transaktionen im Bürosektor Tokyo:

    • Die großen J-Reits und japanische Firmenunternehmen waren in den zurückliegenden Monaten die größten Kaeufer von Grossimmobilien im Tokyoter Büromarkt. Das Geschäft der sogenannten Warehousetransaktionen, bei denen die Sponsoren der großen Reits für diese Reits Gebäude erstellen und zwischenlagern (Warehousen) hat sich wiederbelebt, nachdem die Reits wieder freien Zugang zu Liquidität haben.
    • Eine Reihe ausländischer Investoren hat mit neue Investitionen am Tokyo Büromarkt getätigt:
      • Einige opportunistische Fonds hat in Standartobjekte investiert. Verfügbarkeit und Verbilligung von Fremdfinanzierung und die allgemeinen Aussichten für den Markt mögen diese Investitionsentscheidungen motiviert haben.
      • Ein europäischer Investor hat eine Kernbüroimmobilie in guter Bürolage erwerben können.
      • Asiatische Investoren aus Singapore und China, die sich in der Vergangenheit mit Investitionen auf den Bereich Wohnimmobilien, Hotel und Industrieimmobilien fokussiert haben, scheinen sich nun für das Bürosegment zu interessieren.
  5. Details:

    1. Büronachfrage:


      (Quelle: Miki Shoji)

    2. Büromieten:


      (Quelle: Miki Shoji)

    3. Jüngste Transaktionen


      (Zum Vergrößern Bild anklicken)

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