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Büromarkt Tokio – aktuelle Marktsituation (Juni 2010)

  1. Zur Wirtschaftslage in Japan

    • Der vierteljährlich erhobene Tankan Index, mit dem die Stimmung unter den großen Herstellern festgestellt wird, stieg im Juni 2010 um 15 Punkt auf plus 1. Das bestätigte die Bank von Japan. Eine positive Zahl besagt, dass unter den großen Herstellern die Zahl der Optimisten die der Pessimisten übertrifft. Nach dem Bericht der Bank von Japan wollten Großunternehmen die Ausgaben für Kapitalgüter im laufenden Finanzjahr bis zum 31. März 2011 um 4.4 % steigern. Der erste Anstieg seit 3 Jahren.
    • Die vorläufigen Zahlen zeigen für Q1 2010 ein Wachstum von 5 % im Vergleich zum Vorquartal auf Jahresbasis. Damit hat die japanische Wirtschaft die Erholung aus der Krise mit dem nun 4. Quartalswachstum in Folge bestätigt.
    • Während seit dem 2.Quartal 2009 die Erholung überwiegend vom Export und von Konjunkturprogrammen der Regierung gestützt wurde, steigt inzwischen auch die lokale Nachfrage. Diese wird nun das Wachstum unterstützen müssen, da die Konjunkturprogramme auslaufen werden.
    • Hauptstütze der robusten Erholung der japanischen Wirtschaft war das anhaltende Wachstum der asiatischen Volkswirtschaften. Japan exportiert mittlerweile 55 % der Gesamtexporte in Asiatische Länder (JETRO, Monatsstatistiken, April 2010). Obwohl die Exporte in die Länder Asiens in 2009 nur um 17.8 % zurückgingen (deutlich weniger als das Gesamtexportvolumen, welches sich um 25.2 % reduzierte), stiegen die Exporte in asiatische Länder im ersten Quartal um 60.7 % an. Der Gesamtexport wuchs im Q1 2010 um 42.3 %.
    • Im Zuge der jüngsten weltweiten Wirtschaftskrise hat Asien damit bewiesen, dass seine Volkswirtschaften deutlich eigenständiger sind als bisher angenommen.
    • Die Arbeitslosigkeit ist im Mai auf 5.2 % von 5.14 % im April angestiegen. Zwar zeigen diese Zahlen eine gewisse Zurückhaltung der Unternehmen, zusätzliche Mitarbeiter auf die Gehaltslisten zu nehmen, jedoch Bestätigt das Innenministerium, dass die Zahl der Arbeitsplatzkürzungen aus Gründen der Unternehmensreorganisationen seit 2 Monaten stetig zurückgegangen ist.
    • Am 22. Juni diesen Jahres hat die neue Regierung ihren mittelfristigen Finanzplan detailliert und damit auch die Ziele ihrer langfristigen Finanzpolitik aufgezeigt. Der Fokus des neuen Ministerpräsidenten liegt hierbei auf einer Konsolidierung des Finanzhaushaltes mit einer geringeren Neuverschuldung durch Ausgabe neuer Regierungsanleihen (JGB) als im laufenden Finanzjahr 2010. Bis 2015 soll das Haushaltsdefizit um 50 % reduziert werden.
    • Bei der Interpretation der Höhe der japanischen Staatsverschuldung von häufig genannten 200 % des BIP sind folgende wichtige Fakten zu berücksichtigen, um eine Fehleinschätzung zu vermeiden:
      • Während andere Länder mit einem hohen Schuldenanteil sehr stark auf ausländische Investoren angewiesen sind, diese Schulden zu finanzieren, ist Japan fast ausschließlich bei Investoren aus dem eigenen Lande verschuldet. Japans Privathaushalte verfügen über ein Finanzvermögen von Euro 12 Billionen, etwa dem dreifachen des BIP. Über 50 % dieses Geldes ist auf Sparkonten bei den Banken des Landes angelegt, wodurch die Banken über Kundeneinlagen in Höhe von 150 % ihrer Gesamtkreditausreichungen verfügen. Versicherungsgesellschaften halten 27 % des Privatfinanzvermögens. Allein dadurch haben beide Sektoren reichlich Geld, welches sie in den JGB (Japanischen Regierungsbond) investieren können.
      • Die von staatlichen Einheiten gehaltenen Finanzanlagen addieren sich auf etwa 50 % der Staatsverschuldung. Mit anderen Worten: Die Nettoverschuldung entspricht der Hälfte der Gesamtverschuldung.
      • Die Kosten der japanischen Verschuldung bei Zinskosten für den JGB von deutlich weniger als 2 % seit Mitte der 1990ger Jahre (am 30 Juni 30, 2010: 1.0 9%) in Relation zum BIP sind deutlich geringer, als die Kosten Deutschlands mit Schulden in Höhe von weniger als 100 % des BIP.
  2. Mietpreisentwicklung

    • Die Mietpreise für leeren Büroraum in den 5 zentralen Stadtgemeinden Tokios sind weiter unter Druck. Die durchschnittliche Miete bei Neuvermietungen liegt hier 18 % unter dem Höchststand in 2008.
    • Allerdings lässt der Mieterauszug nach und wir sehen auch, dass das niedrigere Mietpreisniveau neue Mieter anzieht. Zusätzlichen sehen wir, dass Firmen die Situation zur Vergrößerung der Büros nutzen.
  3. Büroauslastung

    • Zwar sehen wir weiterhin eine Belastung der Auslastung und ein Ansteigen des Leerstandes, aber insgesamt hat sich der Markt beruhigt.
    • Der Markt zeigt Anzeichen der Bodenbildung. Eine Marktumfrage von CBRE im Q1 2010 kommt so auch zu dem Schluss, dass sich über das Jahresende die Einschätzung zur Entwicklung von Leerstand in Bürogebäuden der Klasse A gewandelt hat.
    • Grund für diese Veränderung sind weitere Einschätzungen. Eine Reihe von großen Unternehmen hat die Situation genutzt, in größere Büros zu ziehen, Büros auf eine Vielzahl von Gebäuden zu konsolidieren oder aber aus den Stadtrandgebieten in die Stadtmitte zu ziehen.
    • Zusätzlich sind die Wirtschaftsaussicht und die Aussicht für das Geschäft klarer geworden und Firmen sind in der Lage, Entscheidungen auf der Basis langfristiger Planung zu treffen.
    • Unter den einzelnen Stadtgemeinden im Zentrum Tokios haben sich in Shibuya und Chiyoda die Leerstehungsraten stabilisiert.
    • Die Gesamtzahl neuer Bürofläche, die 2010 in den Markt kommt liegt auf einem ähnlich moderaten Level wie 2009. Daher wird die weitere Entwicklung von Leerstand ganz überwiegend von der weiteren Wirtschaftsentwicklung abhängen.
  4. Jüngste Transaktionen im Bürosektor

    • Große und mittelgroße J-Reits sind zwischenzeitlich wieder im Markt aktiv geworden, ein Umstand für den sicherlich auch die Verbesserung des Kreditmarktes die Ursache ist. So haben J-Reits im ersten Quartal in der Summe Investitionen in Höhe von JPY 150 Milliarden getätigt.
    • J-Reits sind auf dem Weg, auch eine dominante Stellung im großen Büromarkt zu erwerben. Sie haben Immobilien in guter Lage zu einem aggressiven Preis, unabhängig von ihrer Eigentümerstruktur, bekommen.
    • Eine ganze Reihe ausländischer Investoren suchen derzeit in Japan nach guten Investitionsmöglichkeiten. LaSalle zum Beispiel hat erneut begonnen, Investitionen in Japan zu tätigen.
    • Weiterhin sind es Japanische Firmenunternehmen wie Lebensversicherungen, Bahnunternehmen und die großen Immobilienfirmen, die den Wettbewerb um große Bürogebäude bestimmen.
    • Einige Angebote auf dem Markt kommen aus schwächeren privaten Fonds. Die Beträge solcher Deals scheinen nicht allzu schnell zu steigen. Die japanischen Banken haben keine Eile, ihre Darlehn zu kündigen.

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