Kenzo Capital Coporation

10 Jahre Kenzo – Mit Wohnimmobilien in Japan zum Erfolg

Herr Dr. Meyer zu Brickwedde, warum haben Sie Kenzo Capital Corporation vor 10 Jahren gegründet?

Ich habe diesen Schritt gemacht, weil der japanische Immobilienmarkt damals reif dafür wurde, zentraleuropäische, langfristig orientierte Kerninvestoren aufzunehmen. Diese institutionellen Anleger wollte ich beraten und unterstützen.

Was meinen Sie damit, dass der Markt „reif“ wurde?

Der japanische Immobilienmarkt ist sehr jung. Lange war der Markt fast ausschließlich in der Hand japanischer Firmen und Privatpersonen. Immobilien wurden als Wertanlage gehalten, allerdings ohne die Absicht und die Fähigkeit der Ertragsoptimierung. Erst seit dem Jahr 2000 engagieren
sich hier institutionelle Investoren. Als ich damals in der HypoVereinsbank ein Team für strukturierte Immobilienfinanzierungen aufbaute, investierten nur opportunistische Investoren wie US-Hedgefonds und -Investmentbanken.

2001 hob Japan dann den Markt für börsennotierte Investmentfonds aus der Taufe. Diese REITs
müssen über die Entwicklung ihrer Investitionen und ihres Portfolios sehr detailliert informieren. Dadurch verbesserte sich allmählich die Transparenz, bis der japanische Markt 2007 das Prädikat „transparent“ im Real Estate Market Transparency Index Jones Lang Lasalle erhielt. Das war der Startschuss für Kenzo.

Im Rückblick hätte das Timing besser sein können. Wie ging es mit Kenzo los?

Zuerst wurden wir vom Lehman-Crash gestoppt. Die Umsätze mit Immobilien brachen stark ein, die US-Investoren verließen Japan. Kaum war diese Durststrecke beendet, sorgte Fukushima im Frühjahr 2011 für negative Japan-Schlagzeilen. Investoren aus Deutschland und Europa verzichteten aus Sorge vor einem Preisverfall auf schon geplante Investitionen. Dabei blieben die Preise selbst in den sechs Monaten unmittelbar nach der Katastrophe stabil. Im Wohnbereich stiegen sie sogar an.

Welche Lehren haben Sie mit Kenzo aus dieser schwierigen Zeit gezogen?

Wir haben uns damals gesagt, dass wir nicht einfach nur Investoren beraten sollten. Dann hängen wir nämlich von Entscheidungen ab, die losgelöst vom japanischen Markt gefällt werden. Das hat uns dazu bewogen, einen eigenen Fonds aufzubauen. Das hatte ich ohnehin vor, aber eigentlich erst später.
Bei unserem Fonds brauchen wir immer noch die Zustimmung der Investoren, aber wir sind an ihren Entscheidungen aktiv beteiligt.

Warum haben Sie sich mit Kenzo für Wohnimmobilien entschieden?

Erstens belohnt Wohnen den Investor in Japan mit 4,5 % Rendite. Das liegt etwa 1 bis 1,5 Punkte über den Büro-Renditen in Japan. Zweitens ist Wohnen viel stabiler als Büros. Drittens lässt sich das Risiko mehr streuen. Ein kleiner Einstieg in den Büromarkt im Zentrum von Tokio erfordert 250-350 Millionen Euro und man konkurriert mit vielen anderen Bietern. Bei Wohnen ist das anders. Wir investieren jeweils 10-25 Millionen Euro in ein Objekt und haben die Wahl zwischen guten Wohnlagen in Tokio, Osaka, Nagoya, Fukuoka und Sapporo.

Spricht der demografische Wandel in Japan nicht gegen Wohnimmobilien?

Japans Bevölkerung altert und schrumpft. Das ist nicht zu leugnen. Aber es gibt gegenläufige Trends. Zum Beispiel die Urbanisierung. Japans Zentren wachsen weiter: Junge Japaner vom Land suchen dort Arbeit, ältere Japaner die Nähe zu Einkaufszentren und medizinischer Versorgung. Dazu kommt eine wachsende Zahl von ausländischen Arbeitskräften. Unser Fonds investiert im Bereich erschwingliches Wohnen und ist daher ein Nutznießer dieses starken und langfristigen Wandels.

Ihr Fonds erlebt guten Zuspruch. Wie erklären Sie sich diesen Erfolg?

Tatsächlich haben wir Zusagen für die Hälfte des Eigenkapitals und schon über 150 Millionen Euro investiert. Bis Mitte 2019 werden es 250 Millionen Euro sein. Die Erklärung ist einfach: Der Markt
ist sehr attraktiv und das Umfeld sehr positiv. Die Regierung ist stabil und wirtschaftsorientiert.
Wir haben absolute Vollbeschäftigung. Die Deflation wurde dank der Geldpolitik der japanischen Notenbank überwunden. Die Gehälter steigen und die Mieten ziehen an. Auch die Eigenkapitalquote
der Immobilien-Investoren ist mit 35-40% sehr solide. Die Kernmargen sind gesunken, aber im internationalen Vergleich weiter attraktiv. Im Wohnbereich verdienen Sie hier deutlich mehr als in anderen Märkten.

Im Rückblick: Was war die spannendste Erfahrung der letzten 10 Jahre?

Das ist sicher die Anerkennung unserer Strategie durch unsere japanischen Partner. Die Japaner schätzen uns sehr dafür, dass wir langfristig orientiertes, stabiles Kapital aus Europa holen. Ein Ausdruck dieses Vertrauens ist der japanisch-deutsche Roundtable für Immobilien, der vom Staatssekretär im Ministerium für Land, Infrastruktur und Verkehr angeregt wurde. Das Ministerium sorgt für die japanischen und Kenzo für die deutschen Teilnehmer. Im Oktober findet dieser Roundtable mit Top-Managern beider Länder bereits zum achten Mal statt. Dieser vom Ministerium initiierte Roundtable ist auch ein Beweis dafür, das Japan sich für Investments internationaler Investoren genauso geöffnet hat wie für Touristen und Gastarbeiter. Die Zahl der der ausländischen Besucher hat sich seit 2010 verfünffacht, die Zahl ausländischer Arbeitnehmer seit 2012 verdoppelt.

Und wo sehen Sie Kenzo in zehn Jahren?

Ich habe Kenzo mit der Vision aufgebaut, das Kompetenzzentrum für Japan-Investitionen für zentraleuropäische Anleger zu werden. Ich denke, in zehn Jahren werden wir dieses Ziel erreicht haben und der am meisten anerkannte Investor und Berater für diesen Markt sein. Es gibt natürlich institutionelle Anleger, die jemanden suchen, der auf der ganzen Welt überall alles für sie macht. Aber für Investoren, die einen spezialisierten Berater und Asset Manager bevorzugen, sind wir der ideale Partner.

Was macht Sie so zuversichtlich?

Wir konzentrieren uns allein auf den japanischen Markt und unsere Beratungsaktivität richtet sich allein auf den deutschsprachigen, institutionellen Investor. In unserem Unternehmen ist auch das Wissen vorhanden, untern welchen rechtlichen und aufsichtsrechtlichen Bedingungen dieser Investor in Japan anlegen kann. Wir wissen auch, wie risikoavers oder -freudig das bei uns angelegte Geld ist. Daher können wir uns ganz gezielt auf jeden einzelnen Investor einstellen. Diesen Mehrwert bietet sonst niemand.

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