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Büromarkt Tokyo – Marktsituation März 2010

  1. Aktuelle Wirtschaftslage Japan:

    • Die Zahlen zum BIP für das 4. Quartal 2009, die am 15. Februar veröffentlicht wurden, zeigen ein Wachstum von 1.1 % im Vergleich zum Vorquartal, bzw. auf das Jahr gerechnet ein Wachstum von 4.6 %. Damit wurde die Erholung der japanischen Wirtschaft mit nun drei aufeinander folgenden Quartalen mit einem positiven Wachstum bestätigt.
    • Dieser Erholungstrend wird auch in den Januarzahlen zur Industrieproduktion in Japan dokumentiert, welche nach einem Anstieg im 4.Quartal um 4.5 % im Vergleich zum Vorquartal auch im Januar um 2.5 % im Vergleich zum Dezember 2009 angezogen sind.
    • Hauptursache dieser robusten Erholung ist das anhaltende Wachstum in den asiatischen Ländern. Dies ist gleichzeitig auch der Grund für das Wachstum der japanischen Exporte, die bereits im 2. Quartal 2009 wieder zu steigen begannen.
    • Die Arbeitslosigkeit lag im Januar 2010 bei 4.9 % und die Ausgaben privater Haushalte sind im Januar im Vergleich zum Vorjahr erneut und im sechsten Folgemonat angestiegen. Die Konsumentenausgaben sind im 4. Quartal um 0.7 % im Quartalsvergleich angestiegen, nach 0.6 % im 3. Quartal.
    • Die japanische Regierung hat beschlossen, Mittel in Höhe eines Vergleichswertes von 4.2 % des BIP für die Belebung der Wirtschaft bereitzustellen. Dies ist der höchste Wert aller G 20 Länder. Die vorgenannten Zahlen zu den Konsumausgaben lassen vermuten, dass die Maßnahmen der Regierung Früchte tragen, wenn man bedenkt, dass die Gehaltsvergütungen im Vergleichszeitraum um 0.4 % zurückgegangen sind.

      Gleichzeitig ist aber mit diesen Maßnahmen die Bruttoverschuldung Japan auf fast 200 % des BIP gestiegen. Dies wird die japanische Regierung mittelfristig zu Maßnahmen der Schuldenreduzierung zwingen. Japan ist aber weit entfernt von einer Schuldenkriese, wie sie derzeit andere Länder trifft.

      Während andere Länder mit hoher Verschuldung auf ausländische Kreditgeber und Investoren in ihre Staatsanleihen angewiesen sind, refinanziert sich Japan ganz überwiegend im eigenen Lande.
      Japans private Haushalte verfügen über ein Finanzvermögen von US$ 1.5 Billionen, etwa dem dreifachen des japanischen BIP. Mehr als 50 % dieses Geldes liegt aus Termin- und Sparanlagen auf den Konten der japanischen Banken. So betragen die Spareinlagen der japanischen Banken 150 % der gesamten Kreditausreichungen. Japanische Versicherer verfügen über 27 % dieses privaten Finanzvermögens. Damit sind diese beiden Finanzsektoren mit riesigen Volumina ausgestattet, die sie zu großen Teilen in Staatsanleihen investieren.
    • Das Finanzvermögen des japanischen Staates beträgt etwa 50 % der Bruttoverschuldung, d.h. die Nettoverschuldung des Landes ist halb so groß wie die Bruttoverschuldung.
    • Die Kosten der japanischen Bruttoverschuldung liegen selbst bei 200 % des BIP noch weit unter den Verschuldungskosten Deutschlands. Grund ist, dass hohe Inlandsliquidität und der stabile Geldwert die Zinsen für den japanischen Staatsbond schon seit den 1990-gern bei deutlich unter 2 % halten (derzeit 1.3 %).
  2. Mietpreistrend:

    • Die Mieten in den 5 zentralen Stadtbezirken sind weiterhin unter Druck. Die Durchschnittsmiete bei Neuvermietungen liegt etwa 15 % unterhalb der Höchstmieten, die 2008 erreicht wurden. Wir sind damit auf einem Niveau nahe den niedrigen Mieten der 1990-ger Jahre.
    • Die Zeit der Panikaktionen von Mietern, die auf die veränderten Wirtschaftsbedingungen mit der Schließung von Büros oder dem Umzug in kleinere einfachere Büros reagiert haben, ist allerdings seit Mitte 2009 vorbei. Mieter gehen seither dazu über, das attraktive Mietniveau zur Verbesserung der Bürosituation zu nutzen.
    • Die Zahl der Vermietungsaktivitäten hat sich in allen Stadtbezirken erholt, ein Zeichen dafür, dass sich der Markt dreht.
    • Es wird allerdings bedingt des Leerstehstandes noch dauern, bis sich die Mietpreise voll stabilisieren.
  3. Vermietungsauslastung:

    • Nachdem der Leerstehstand im Juni 2009 7 % erreicht hat, war der steigende Trend der Leerstehungsraten in allen 5 zentralen Stadtbezirken zwischenzeitlich gestoppt. Grund dafür ist die vorher schon angesprochene Tatsache, dass Rationalität der Panik von Anfang 2009 gewichen ist. Seit September ist jedoch die Leerstehungsrate wieder angestiegen und sie lag Ende März bei 8.25 %. Auffällig ist, dass innerhalb der 5 zentralen Stadtbezirke die Volatilität der einzelnen Bezirke recht hoch ist. Dies bestätigt einen starken Wettbewerb untereinander.
    • Das Angebot neuer Büros, die 2010 auf den Markt kommen werden, ist auf einem ähnlich niedrigen Niveau wie schon 2009. Daher wird die volkswirtschaftliche Entwicklung entscheidender Faktor für die Veränderung von Mietpreis- und Vermietungstrends werden.
  4. Transaktionsbeispiele:

    • Die großen J-Reits haben gegen Ende des Jahres 2009 große Bürogebäude in guten zentralen Lagen gekauft. Die verbesserte Liquiditätssituation dieser J-Reits hat ihnen dazu die Möglichkeit verschafft.
    • Finanzstarke Eisenbahngesellschaften und die Immobilientochtergesellschaften anderer Unternehmen sind weiterhin die größten Mitbewerber um Büroobjekte im derzeitigen Markt. Sie sind in der Lage und nicht scheu, zu recht geringen Investmentertragsraten zu investieren, insbesondere bei prestigeträchtigen Objekten. Sie werden noch auf Dauer zu den wesentlichen langfristig orientierten Konkurrenten um gute Objekte gehören. Mangel an Möglichkeiten, das Kerngeschäft des Unternehmens auszubauen ist häufig Motivation für diese Investition freier Liquidität.
    • Kleinere J-Reits haben, anders als die großen, damit begonnen, sich von Objekten zu trennen, um somit innerhalb eines Konsolidierungsprozesses das Portfolio zu bereinigen. Die Objekte dieser Gesellschaften sind aber in der Regel klein und wenig konkurrenzfähig.

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